精装房屋买卖中的常见法律问题

来源:迎瑞祥金融

181

发布时间:2020-03-26 09:59:19

"精装房屋买卖中的常见法律问题

精装修住宅因可减少住宅使用的中间环节,规范装修市场,节约资源,减少环境污染并提高物业品质,因此受到越来越多人的欢迎。鉴于此,本文拟对精装商品房买卖合同纠纷中比较常见的两个问题略作分析和探讨。

一、买受人可否以装修质量问题为由拒绝收房

  

未进行装修的商品房称之为毛坯房,毛坯房不能直接居住,不是真正意义上完整的物业产品,因此对毛坯房进行装修对于房屋的居住使用是不可或缺的。精装修住宅实现了商品住宅一步装修到位,其与商品房本身共同构成了开发商应交付的标的物。我国《合同法》第一百四十八条规定:“因标的物质量不符合质量要求,致使不能实现合同目的的,买受人可以拒绝接受标的物或者解除合同。买受人拒绝接受标的物或者解除合同的,标的物毁损、灭失的风险由出卖人承担。” 标的物于其风险转移之时应当具备约定的性状,没有约定时,应当具备适用于合同预定的使用目的或者通常的使用目的,并具备同种标的物一般应具备的、买受人从物的种类上可以期待的性状。因此,如果装修质量存在缺陷,致使房屋居住使用的功能受限,或者装修不符合约定的交付条件时,买受人有权拒收。具体情形有:

一是装修不符合约定的交付条件。商品房买卖合同,一般会对交付条件进行约定,精装修商品房买卖合同中,则还会同时约定装修的交付条件,如商品房买卖合同政府示范文本中一般会对商品房相关设施设备交付条件进行约定,如将厨房和卫生间于交付时可以正常使用作为交付条件,同时约定在约定交付日未达到交付上述条件的,出卖人应承担逾期交付责任。若约定的交付条件未能达到,则买受人有权拒收,并要求出卖人承担逾期交房的违约责任。

  

二是装修质量问题影响房屋居住使用功能的实现。精装修商品房买卖合同中,开发商交付给买受人的是经过装修的成品房,买受人购买商品房的目的,是为了居住使用。倘若因装修质量问题导致房屋居住、使用的某项功能不能实现,则即使合同中未约定为交付条件,买受人也可依据《合同法》第一百四十八条之规定拒绝受领房屋。如为了增加房屋居住的舒适性,合同约定了铺设地暖或安装中央空调,若因质量问题,地暖不能制热,或者中央空调不能制冷,则买受人有权拒绝收房,并要求出卖人承担逾期交房的违约责任。

  

三是装修风格与约定不符。实践中,有些开发商为买受人提供了多种装修样板以供选择,倘若买受人选择了美式乡村风格的装修,实际交付时因开发商之错误装修为日韩简约风格,则买受人有权选择拒收。其原因是,房屋价值巨大,装修也通常耗资不菲,家装风格通常影响买受人的居住体验,以至影响合同目的的实现。但是,因装修已经完成,并不存在质量问题,拆除后重新装修损耗过大,应认定为经济上履行不能,买受人可拒收房屋并解除合同,但其拒收房屋后要求出卖人承担逾期交房责任,则不应支持(逾期交房以交付房屋义务仍具履行可能性为前提)。当然,该情形下买受人也可受领房屋,同时要求出卖人承担不完全履行的违约责任。

  

除上述情形外,对于一般的质量瑕疵,买受人无权拒收房屋,但因开发商未完全履行合同义务,买受人可要求开发商承担维修责任,对于维修期间的所产生的房屋无法使用的损失,可要求开发商赔偿。

  

二、买受人可否就装修的某项材料依据消费者权益保护法要求开发商承担退一赔三的责任

  

笔者认为,消费者权益保护法不适用商品房买卖合同纠纷。全装修住宅中涉及装修的材料,尤其是一些电器设备,比如空调、冰箱、抽油烟机等,这些设备是否适用消费者权益保护法呢?笔者认为也不适用。出卖人交付的是一个经过装修的房屋而非房屋与装修材料,全装修住宅是房屋与装修合体。与因房屋建材质量缺陷而形成的问题,只能通过房屋质量问题而不能通过建材质量问题提出请求一样,对装修中使用的材料,只能通过对装修提出请求,而不能对建材提出请求。所以,消费者权益保护法不适用商品房买卖合同纠纷,也不适用全装修商品房买卖合同。